【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行總經(jīng)理顏炳立2020年1月2日對(duì)於住宅市場、商辦市場做出他的觀點(diǎn)與看法，住宅部分，顏炳立形容依舊是「貓的市場不會(huì)有老虎雄風(fēng)」，在商用不動(dòng)產(chǎn)市場部份，顏炳立則展出「樂觀」預(yù)期，他指出，2020年商用不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)火熱，推估投資報(bào)酬率落在2.5％至3％，讓商用不動(dòng)產(chǎn)仍是亮點(diǎn)。南港將是捷運(yùn)板南線上繼信義計(jì)劃區(qū)發(fā)展飽和後的下一個(gè)辦公新興區(qū)，但他也提出警示，另外3-5年後也將面臨一波供給高峰潮。
 
顏炳立以「春雨夢露」形容2020年住宅房市為「自住買方主導(dǎo)，賣方必須望著買方，自行降價(jià)讓利」，因?yàn)榉渴幸琅f是剛性自用需求，不會(huì)出現(xiàn)成交價(jià)暴漲，他說：「一般住宅只有玉蘭花行情，不會(huì)賣到玫瑰花價(jià)格，至於豪宅為玫瑰花行情，卻陷入孤芳自賞?！顾烙?jì)2019年度買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)約29.5萬棟，2020年為30.5萬棟，「量增、價(jià)平、溫和格局」。整體2020年住宅房市動(dòng)向，儘管量增盤整正在等待漲勢起風(fēng)，但是他不建議投資方進(jìn)駐，預(yù)料整體房市銷售包裝仍是以「總價(jià)」掩蓋「單價(jià)」，建商會(huì)積極推案，但是會(huì)越賣越低、越賣越遠(yuǎn)，花招盡出銷售期恐會(huì)拉長。
 
商用不動(dòng)產(chǎn)部份，展望2020，約有25,000坪A辦新供給，包括元大人壽及中國人壽總部大樓，均屬自用。企業(yè)搬遷受限市場缺貨，租賃活動(dòng)減緩，預(yù)估吸納量亦趨減少。租戶面對(duì)高漲的租金，審慎評(píng)估搬遷成本，續(xù)留原址重新規(guī)劃更具彈性的辦公空間以為因應(yīng)。擁有大量新生地的南港，將是捷運(yùn)板南線上繼信義計(jì)劃區(qū)發(fā)展飽和後的下一個(gè)辦公新興區(qū)，但卻來不及迎接這波需求。該區(qū)主力房東以臺(tái)鐵局、壽險(xiǎn)及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，多數(shù)以只租不售為主，也讓南港辦公大樓的買賣市場奇貨可居，另外3-5年後也將面臨一波供給高峰潮。
 
顏炳立說明， 2019年是冰冷、精彩、刺激，量溫和放大的一年，豬年結(jié)束了，回顧過去一年，房市虎威不見，貓風(fēng)起，志玲嫁了，如花撐場，隋棠勝出，玫瑰花沒行情，玉蘭花有市場，依舊是自用剛性需求主宰了市場。過去一年不動(dòng)產(chǎn)市場仍有不錯(cuò)的亮點(diǎn)，土地市場放了歷年來的天量，創(chuàng)了近3,000億的交易量，挾持了低利率，資金的活絡(luò)，借款容易，銀行提供了資金的活水，政府趁勢供應(yīng)籌碼，把資金鎖在對(duì)未來有希望的不動(dòng)產(chǎn)上。
 
他指出，一、二十年來的土地籌碼，開始從政府手中丟給發(fā)展商，從小塊的所有權(quán)土地賣到大塊的地上權(quán)土地，建商、財(cái)團(tuán)、壽險(xiǎn)各自營造了未來美麗的發(fā)財(cái)夢，土地從市中心的地上權(quán)沿路賣到各城市蛋白區(qū)的所有權(quán)土地，甚至連高鐵站偏遠(yuǎn)的土地，仍抵不過建商人是英雄、有錢是膽地大量買進(jìn)土地，期待2020後春暖花開。
 
分析2019年從價(jià)、量、買氣三樣指標(biāo)來看，土地市場爆了新天量，大部分的買家仍以建築商為主，主要仍以推剛性自用的產(chǎn)品，有進(jìn)、有出、有去化，膽大、未來就有夢，備糧等風(fēng)，存好麵粉等風(fēng)鐵定不會(huì)錯(cuò)。去年媒體熱報(bào)臺(tái)商回流，搶進(jìn)工業(yè)土地，熱度並不像媒體所報(bào)導(dǎo)，因?yàn)橐徽晗聛頉]有發(fā)現(xiàn)飢渴搶地的臺(tái)商，倒是有賺到錢的傳產(chǎn)企業(yè)有擴(kuò)充廠房需求，購入基期低的土地。
 
綜觀臺(tái)北市近郊的工業(yè)土地及廠辦，成交量跟價(jià)格並沒有飆漲，量也沒放大，房屋移轉(zhuǎn)棟數(shù)從2015年來29.2萬棟，至2016年縮到24.5萬棟，至2017年增溫到26.7萬棟，至2018年再增溫到27.8萬棟，至2019年估計(jì)有到29.5萬棟，大部分是剛性自用的買家。從價(jià)的指標(biāo)來看，除了土地市場微幅地價(jià)創(chuàng)高外，少數(shù)幾筆總價(jià)是創(chuàng)了紀(jì)錄，但單價(jià)並沒有追高，也算是量增價(jià)穩(wěn)的健康現(xiàn)象。
 
建商有感房市回溫，積極買地推案，房價(jià)越賣越低，房子越蓋越遠(yuǎn)，花招盡出，銷售期更長，空置率持續(xù)攀升，2019年仍然有亮點(diǎn)，加上臺(tái)商回流，商用不動(dòng)產(chǎn)的成交量，從6~700億到號(hào)稱千億，主要仍是2018年留下的火種。臺(tái)商過去賣掉辦公大樓，到對(duì)岸發(fā)展20~30年賺錢後衣錦還鄉(xiāng)，然而想到在臺(tái)灣本土沒有自己的辦公大樓，進(jìn)而想在自己的城市建設(shè)一個(gè)自己的企業(yè)總部，對(duì)於地點(diǎn)、規(guī)模都很講究，都是以一流的標(biāo)準(zhǔn)來考量，因此，不論價(jià)格高低就買進(jìn)，在臺(tái)中、臺(tái)北陸續(xù)看到有成交。租金結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化，反應(yīng)到價(jià)格上，舊的辦公大樓一直在寫新高，回報(bào)率並無因?yàn)椴痪皻庥欣叩噩F(xiàn)象，與土地市場一樣寫下新頁；而豪宅市場仍只是一個(gè)價(jià)格下修，買氣微弱，臺(tái)商回流撐盤的市場。
 
發(fā)展商在豬年土地爆大量，在2020年看來市場是充滿了期待，將會(huì)是春暖花開、期待朝露，2020年整體對(duì)建商來說，房市仍只有加工的利潤，而中古屋市場，過去4年任性不降的買盤，是不會(huì)有成交量，而認(rèn)命願(yuàn)意降價(jià)的賣盤會(huì)成交，因?yàn)橘I盤不會(huì)追價(jià)。
 
在蛋黃區(qū)的土地，除了地塊少，面積小外，價(jià)格不易下降到符合買方需求，故不會(huì)有太大的成交量，然而蛋白區(qū)的土地需求大過供給情況下將會(huì)再熱一年，市場呈現(xiàn)大量資金在追逐有限的籌碼，2020年蛋白區(qū)的土地交易量不容看淡，商辦市場需求仍大於供給，蛋黃區(qū)的預(yù)售辦公市場，將熱到中古屋的辦公市場。
 
整體而言，2020年預(yù)售屋市場去化速度仍會(huì)變慢、去化時(shí)間會(huì)變長，蛋黃產(chǎn)品有溫度、沒熱度，蛋白產(chǎn)品溫中帶熱，蛋黃房價(jià)休息，蛋白價(jià)修撐場，豪宅市場，未來的新東區(qū)將會(huì)在南港，南港改變了臺(tái)北東區(qū)新門戶，房屋的價(jià)值也將改變，會(huì)出現(xiàn)城市、山林、豪宅，讓有能力買的人來肯定與相信，也讓使用者了解價(jià)值、認(rèn)同價(jià)格，南港地區(qū)未來幾年將會(huì)扮演臺(tái)北新東區(qū)的最佳男主角